房企转型生意经:难弃的开发环节利润

房企转型生意经

作者: 孙梦凡

截至2019年9月1日,A股市场上涉及养老概念的上市公司共37家,主要集中在房地产行业、金融行业等。

10月27日,孙宏斌为融创中国(01918.HK,简称“融创”)新进入的大健康领域站台。他说,以前是富人不老,老人不富。现在富人也慢慢老了,所以医疗市场会非常大。

孙宏斌将此次投资逻辑定位至消费升级。如今的房地产市场,已再难为房企提供躺着赚钱的环境。行业销量见顶和“房住不炒”政策基调下,仅靠土地、人口和城市红利实现资本增长的时光一去不返。

一众开发商选择“泛地产化”,基于地产主业切入文旅、医疗、养老等细分市场。目前行业TOP 30房企,已找不到纯地产开发定位的企业。

难弃的开发环节利润

地产行业走过“黄金十年”暴利期,房企正利润逐步被土地、资金成本压缩。中小房企面临巨大生存压力,破产事件频发;大型房企同样调整战略,加码新产业布局。

10月27日,融创中国与清华大学、青岛市人民政府及西海岸新区管委分别签署协议,确立在青岛西海岸新区合作共建“清华大学附属融创青岛医学中心”。

“这不是公益,这是个投资。”对于涉足大健康,孙宏斌回应称,此举遵循融创的逻辑,即投资消费升级和美好生活。

不仅是融创,泰禾集团(000732.SZ)、阳光城(000671.SZ)、中国恒大(03333.HK)、万科A(000002.SZ)、绿城中国(03900.HK)等房企均表示进军医疗行业或与医疗企业合作。

随着我国人口老龄化不断加剧,医疗产业需求约发旺盛。

国务院《“健康中国2030”规划纲要》提出,到2030年我国的健康产业规模有望突破16万亿元。丰厚的市场蛋糕,引来大量试水者。

对于需迅速展示转型成果的房企而言,如果直接收购成熟医院,不仅避免投资新建的风险,还可以迅速呈现业绩。但从实际情况看,房企多投资新建而非收购,这点与上市药企在医院投资上多采用收购方式明显不同。

开发商并非没有药企有钱,那他们在图谋什么?

“房企不想放弃开发环节的丰厚利润,而核心就在于低价的医疗卫生用地。” 有业内人士表示,房企通常承担前期开发任务,后期医院运营管理则由专业医学院、医院管理集团负责。开发商最多仅入股或合资组建管理公司。

不仅如此,相比房地产不断压缩的利润空间,医药行业利润空间较高、成长性较好,具备较高的吸引力。与此同时,房企若想培育出合理的养老地产模式,医疗将是整个链条中不可或缺的一环。

截至2019年9月1日,A股市场上涉及养老概念的上市公司共37家,主要集中在房地产行业、金融行业等。其中,房地产企业有9家,包括万科A、上实发展、世联行、云南城投、海航投资、凤凰股份、金地集团、保利地产和泰禾集团。

孙宏斌同样表示,融创下半场将投资文化、旅游、医疗、教育、医养和养老等板块。

然而,从养老产业经营情况看,业内尚未形成完善的发展体系。在重资产、高投入、回报周期长现状下,房企均处于抢占市场、经营品牌阶段。虽然多数房企采用“养老+地产”的模式进入该领域,但仍将“地产”作为发展重心。

转型成功者罕见

融创进军大健康,是房企在行业洗牌期谋求新出路的缩影。10月23日,中国海外发展(00688.HK)发布公告称,因公司发展需要,公司名称由“中海地产集团有限公司”变更为“中海企业发展集团有限公司”。

对于更名原因,中海并未提及。业内人士认为,这和中海这两年调整策略有关,从之前单纯的住宅开发商变身为国际化不动产开发运营集团,并低调进入教育、长租公寓、养老等创新产业,中海的“住宅地产理想”渐渐远去。

无独有偶,阳光100(02608.HK)今年表示,将坚定、下决心离开住宅主流房地产市场,把全部精力投入到创新产品线。9月20日,阳光100入股环京文旅项目热河山谷,与拾得大地幸福集团展开合作,升级文旅产品线。

房企殊途同归的转型,与地产环境的改变关系密切。曾经周期力量下,拿地就赚钱成为铁律。有业内明星职业经理人曾说:“房地产行业大量的库存,竟然放着就能够增值,这太罕见。面包库存放几天就不行了,就别谈增值了。”

但招商证券指出,随着我国城镇化进程渐渐成熟,行业销量增长落入负增长的概率越来越高,库存跌价风险放大,拿地就赚钱的年代早已远去。2014到2016年的这段时光再难复制,过往周期赋予的库存升值空间将被压缩。

在此背景下,房企进军多元产业已是“不得不为”。

然而,早年那批转型试水者,如今仍在盈利边缘挣扎。自2015年朝“文化+旅游+城镇化”模式转型后,华侨城A(000069.SZ)远离传统地产“高周转”逻辑,但也陷入转型迷思。

10月28日,华侨城发布第三季度财务报告。报告期内,公司营业收入122.1亿元,同比增加24.15%;归属于上市公司股东的净利润31.88亿元,同比增加3.62%。

但若扣除非经常性损益,华侨城第三季度归属于上市公司股东的净利润为23.06亿元,同比减少23.65%。

不仅如此,10月22日,华侨城公开挂牌转让其持有的上海华合房地产开发有限公司50%股权以及上海华筵房地产开发有限公司50%股权,总出让底价为47.12亿元。这是今年以来,华侨城公开挂牌出售的第13个项目公司。

与此同时,华侨城经营性现金流进一步承压。报告期内,公司经营活动产生的现金流量净额为-36.99亿元,高于二季度的-20.69亿元;投资活动产生的现金流量净额为-71.55亿元;筹资活动产生的现金流量净额为265.43亿元。

房企转型多年,但行业成功案例少之又少。数据显示,全国文旅地产处于721尴尬格局,即70%亏损,20%持平,10%盈利的整体状态。

阳光城执行副总裁吴建斌给出的数据更为直观。他曾表示,去年公司产业发展中心动员31个区域找到132个项目,立项96个、签投资意向41个、做策划方案42个、最后内部过会6个,而确权仅3个。

房企投资项目时,需考虑钱从哪里来、融资成本高低、股东年化资金回报率、项目投资团队是否愿意跟投等。“如果项目投资开发期长,还本期也很长,又没有长期便宜的资金可使用。哪怕企业财力雄厚,也不能干上两三个这样的项目。”他说。

但市场激烈角逐下,哪怕是摸着石头古河,房企也必须“夹道求生”。

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